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Mardi 29 Déc 2015

L’immobilier d’entreprise au Maroc décrypté par CBRE

 
Pour fêter ses 10 ans de présence au Maroc, CBRE a organisé le 22 octobre 2015 un évènement sous le thème « L’investissement dans l’immobilier d’entreprise». A l’instar des forums organisés par CBRE à travers le monde, cette première édition du CBRE Morocco Forum a pour ambition de devenir un rendez-vous annuel incontournable pour les investisseurs, les industriels et les professionnels de l’immobilier.
 
La cérémonie a été présidée par Javier Kindelan, membre du board CBRE Espagne et Président Valuation ainsi que par Imane Kabbaj, Directrice Générale de CBRE Maroc.
 
Structuré autour de deux tables rondes (« Tendances de l’investissement en immobilier d’entreprise dans la région : Flux des capitaux, croissance des marchés émergents, valorisation des actifs » et « Utilisateurs heureux / investisseurs heureux : Comment évoluent les besoins des utilisateurs en Europe ?»), ce forum a été animé par Amaury Gariel, Directeur Industriel et Logistique de la région EMEA chez CBRE.
 
L’évènement a accueilli des speakers de renom, acteurs majeurs du marché marocain (investisseurs, institutionnels, industriels, distributeurs, etc.) et des experts du groupe CBRE tels que Michael Haddock, Directeur CBRE Research EMEA et Aurélie Lemoine, Directeur Etude et Recherche CBRE France qui sont venus alimenter le débat par leur expérience sur des marchés plus matures. L’investissement dans l’immobilier d’entreprise au Maroc constitue une alternative d’investissement attractive pour les institutionnels et les particuliers. Avec des taux de rendement compris entre 6 et 10%, cette classe d’actifs offre une prime de l’ordre de 500 pb par rapport aux bons du trésor à 10 ans, contre 200 pb sur le marché madrilène par exemple. Cette dernière fait cependant face à plusieurs enjeux en matière de disponibilité de produits, de dynamique de la demande utilisateurs et de liquidité.
 
Un environnement international caractérisé par une abondance de capitaux et de faibles taux de rentabilité
 
La croissance des volumes investis dans la région EMEA dans l’immobilier d’entreprise confirme l’appétit des investisseurs pour cette classe d’actifs. En effet, l’environnement international est actuellement marqué par une abondance des capitaux qui s’explique notamment par la hausse de l’épargne à long terme en Asie et le rattrapage des déficits de retraite en Europe et aux Etats-Unis.
A cet égard, la demande des investisseurs est très forte pour toutes les classes d’actifs immobiliers confondus (retail, bureaux et industriel). Le chiffre d’affaires généré par l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe est passé de 12 milliards d’euros au 1er trimestre 2009 à près de 70 milliards d’euros au 3ème trimestre 2015.
 
Cette demande croissante des investisseurs entraîne une compression des taux de rendement en Europe qui s’établissent aujourd’hui à 5% contre 6,57% au 3ème trimestre 2009 (source : EMEA CBRE office average prime yields).
Depuis la fin de la crise financière, les flux de capitaux transfrontaliers poursuivent leur croissance particulièrement en provenance d’Amérique du Nord. Les volumes d’investissement dans l’immobilier professionnel en Europe et en Amérique connaissent un accroissement significatif, tandis que la destination Asie-Pacifique est moins investie depuis le ralentissement de l’économie chinoise intervenu l’an dernier.
 
Un marché marocain marqué par la rareté des produits de qualité destinés à la cession à investisseurs et un affaissement de la demande utilisateurs
Au Maroc, sur les 10 dernières années, plusieurs projets tertiaires ont été réalisés avec succès dans le respect des standards internationaux centres commerciaux, entrepôts, immeubles de bureaux de nouvelle génération. Grâce à la qualité des prestations offertes et à des localisations prime, cette offre nouvelle sur le marché a réussi à drainer une demande utilisateurs non encore satisfaite jusque-là ou inexistante au Maroc. Ces actifs sont aujourd’hui considérés comme des produits matures prisés par les investisseurs car générant des rendements sécurisés de par leur localisation, la qualité de leurs locataires et leur taux de remplissage. Ils restent cependant rares car pour la plupart détenus directement par les utilisateurs qui y voient une valeur de placement à long terme.
S’agissant de la dynamique de la demande utilisateurs, on assiste à un allongement des rythmes d’écoulement des produits. D’une part, ceci s’explique par l’augmentation significative des stocks en cours de développement ou escompté.
 
A titre d’exemple, le Maroc comptait 3 centres commerciaux en 2012, là où à fin 2015, 9 centres commerciaux seront en exploitation dans le royaume, et 20 en projet à horizon 2020. L’offre de bureaux dans la ville de Casablanca est amenée elle aussi à passer de 1,6 million de m² actuellement à 2,1 millions de m² à l’horizon 2020. Au total sur la période 2010-2020, le stock de bureaux à Casablanca aura presque doublé (+96%). D’autre part, la demande des utilisateurs s’affaiblit compte tenu de l’affaissement de la confiance des décideurs engendré par la crise économique et une forme d’attentisme alimentée par l’annonce des projets à venir. Cette tension sur les marchés locatifs a un impact direct sur le marché de l’investissement au Maroc car les durées d’écoulement qui s’allongent ne donnent pas un confort ni une lisibilité suffisante à l’investissement.
Les OPCI, l’un des leviers majeurs de développement de l’investissement en immobilier d’entreprises au Maroc

 

Disposant d’un potentiel élevé, le marché marocain de l’investissement en immobilier professionnel contient une marge de croissance qui pourra être soutenue grâce à plusieurs leviers. Dans ce sens, la promulgation en cours des OPCI au Maroc permettra de participer à la professionnalisation de ce marché et par conséquent, l’amélioration de sa liquidité. En effet, et à l’image du véhicule d’investissement créé par le groupe Label Vie et la BERD, les OPCI auront pour vocation de structurer des opérations en immobilier tertiaire dans le respect de règles prudentielles de diversification de risque et de valorisation. De plus, leur gestion sera confiée à des sociétés de gestion spécialisées, qui maîtrisent le sous-jacent de ces investissements : la pierre. Ils pourront aussi contribuer au financement de l’économie marocaine en accompagnant les entreprises dans l’externalisation de leur immobilier d’exploitation. En dédiant leur fonds à leur cœur de métiers, les entreprises gagnent en compétitivité et utilisent un immobilier souvent mieux géré, mieux entretenu et souvent plus économique.
 
Par ailleurs, le cadre législatif marocain est encore trop souvent en faveur du preneur, et ce pour favoriser la pérennité de l’activité commerciale créatrice d’emplois au détriment de l’activité rentière, qui souffre au contraire d’une image négative. Cet élément participe à augmenter la perception du risque par les investisseurs en prévision d’un cas de défaut de paiement des loyers. Les OPCI présentent une réelle opportunité d’accélérer le développement du marché de l’immobilier d’entreprise, d’autant plus si ce véhicule est assorti d’une fiscalité avantageuse et accompagné par une législation des baux plus équilibrée. Ils pourront s’ils sont cotés en bourse, bénéficier d’une plus grande liquidité et faire appel à l’épargne privée qui manifeste un engouement fort pour ce type de produits.

 

Paru dans CDM, Chantiers du Maroc n° 133 – Novembre 2015

Source :http://www.archimedia.ma/a-la-une/evenements-btp/20480-limmobilier-dentreprise-au-maroc-decrypte-par-cbre-

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